تاریخچه ثبت املاک

«تاریخچه ثبت املاک»

در سال 1279 ه‍. ق. به حکم ناصرالدین شاه قاجار «دیوانخانه عدلیه عظمی» تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین 1302 ه‍. ش. است. متعاقب آن در ماه رجب 1327 مطابق 1288 دستوری از وزارت دادگستری رسید، به این شرح؛ «چون اسنادی در معاملات متداوله بین مردم رد و بدل و در هیچ اداره و دفتری ثبت و ضبط صحیح ندارد و این مطلب اسباب مشاجرات لایتنهاهی مابین افراد ناس‌می‌شود. علیû‌هذا در وزارت عدلیه اعظم دفتری موسوم «به اداره دفترخانه عمومی» تشکیل یافته است که کلیه اسناد از قبیل مصالحه‌نامچه و بیع‌ شرط و انتقال‌نامچه و تمسک و غیره که در معاملات مردم رد‌ و ‌بدل و صیغه آن در حضور یکی از علما جاری می‌شود، در دفتر مزبور ثبت شود و الصاق تمبر گردیده، رسمیت خواهد داشت و در دعاوی و مرافعاتی که ابراز می‌شود مورد وثوق و محل اطمینان خواهند بود. هرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشد و یا به ترتیبی مشروع مفاد اسناد از درجه اعتبار ساقط شود، لازم است دارندگان آن اسناد، اداره دفترخانه عمومی را مطلع نمایند تا در صفح‌های که اسناد ثبت‌شده فسخ یا رد قرض و قطع معامله یا ابطال مشروع سند ثبت‌شده را با حضور طرف یادداشت نمایند که اسباب اشکالات و مرافعات واهی نشود و این مسأله توضیحاً تصریح می‌شود نوشتجاتی که به تمبر دیوانخانه رسیده و ثبت شده است دیوانخانه عدلیه و عموم مأمورین آن نوشتجات را معتبر خواهند داشت و هر کس این قبیل نوشتجات را به تمبر دیوانخانه نرساند و رسم معمولی تمبر را ادا نماید برابر آتیه اعتبار داشته و در رفاهیت حال صاحبان اسناد مفید خواهد بود. وزارت عدلیه اعظم این واقعه در زمان مجلس دوره دوم بوده است.

برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموع‌های یا کتابچ‌های در خصوص مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز براساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که ادار‌های برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. به علاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند. بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد. هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود، متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت، تا زمان مشروطه ادامه داشت. ولی چنین دستورالعملی به طور جد اجرا نشد و کماکان معاملات را ملاها و روحانیان مورد اعتماد مردم نوشته و در دفتری به نام دفتر شرعیات درج می‌کردند و شیوه کار غالباً به این صورت بود که اقرار و اعتراف متعاملین را در حاشیه سند گواهی می‌کردند و در پار‌های از موارد سند به امضای اصحاب معامله نیز می‌رسید.

بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه در سال 1329 ه‍. ق. در ماده 30 قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.

در سال 1290 خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در 139 ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ 1 ـ ثبت اسناد مردم، 2 ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، 3 ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، 4 ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.

در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده در 21/1/1302 به جای آن تصویب شد.

در قانون 1302 آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.

ویژگی‌‌های این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر‌منقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ 1 ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، 2 ـ نقل و انتقال راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، 3 ـ نقل و انتقال راجع به عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، 4 ـ قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، 5 ـ وقف‌نامه راجع به املاک ثبت‌شده و 6 ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن از ده سال بیشتر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم ‌الاجرا شدن اسناد ثبت شده. اما باید یادآور‌شد که در این قانون تنظیم و ثبت اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.

در تاریخ 21/11/1306 قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 9 ماده تصویب شده که ماده اول این قانون، ثبتِ کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرده است. در قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب 10/5/1307 در 10 ماده، قانون مذکور در قسمت ثبت املاک نسخ شد. در تاریخ 6/10/1307 قانونی زیر عنوان قانون متمم قانون ثبت املاک در 3 ماده تصویب شد. در تاریخ 2/3/1308 قانون دیگری با عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در 2 ماده تصویب شد.

در 11/7/1308 قانون ثبت اسناد و املاک در 27 ماده به تصویب رسید. در تاریخ 13/11/1307 قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در 20 ماده مصوب شد. در تاریخ 21/11/1308 قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 256 ماده وضع گردید که در آن طبق ماده 255 اکثر قوانین قبلی نسخ و ثبت املاک الزامی شد. به‌موجب ماده 175 آن باز هم ثبت اسناد توسط اداره ثبت و کارمندان ثبت به عمل می‌آمد. در 26/12/1310 قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات در 157 ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد که قانون مصوب 21/11/1308 را نسخ نموده و قانون مصوب 1310 از تاریخ 1/1/1311 قابل اجرا شد.

پس از مدتی و طی فرایندی به آقایان دکتر موسی جوان و سیدجعفر افج‌های اجازه تأسیس دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق توأماً داده شد و همین عمل در شهرستان‌ها هم تکرار گردید.

ناگفته نماند اولین دفاتر اسناد رسمی در اداره ثبت مربوطه مستقر و جزو تشکیلات ثبت بودند و صاحبان دفتر هم کارمند ثبت بوده‌اند و اگر کسی قصد تنظیم سند معامله را داشت باید به اداره ثبت مراجعه می‌کرد. این وضع تا بهمن 1307 ادامه داشت. در سال 1308 دفاتر اسناد رسمی خارج از اداره ثبت تشکیل شد ولی باز هم در خصوص معاملات مربوط به املاک، ثبت‌شد که دفتر املاک مردم بایستی به اداره ثبت مراجعه می‌کردند تا در 21/11/1308 قانون 1307 نسخ شد که باز هم در نقاطی که دفتر اسناد رسمی تعیین نشده بود مردم برای معاملات خود به اداره ثبت مراجعه می‌کردند و نیز در هر دفتر اسناد رسمی به جز دفاتری که در محضر مجتهدین جامع‌الشرایط تشکیل می‌شد باید اسناد در دفتر دیگری با حضور نماینده ثبت می‌شد ولی در سال 1354 ثبت سند فقط در دفتر اسناد رسمی صورت می‌گرفت و دیگر نیازی به وجود دفتر نماینده ثبت نبود.

این قانون از آن زمان تاکنون یعنی 77 سال است که اجرا می‌شود و تاکنون نسخ نشده ولی در سال‌‌های 1312، 1313، 1314، 1317 ، 1320 و 1322اصلاحاتی در آن به عمل آمده است. در سال‌‌های 1337 و 1351 هم اصلاح و در 1351 مواد 143 تا 157 به آن الحاق شد. در سال 1352 قانون تبدیل اداره ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سال 1354، قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال 1356 یک تبصره به ماده 20 اضافه شد. در سال 1357 ماده 148 مکرر الحاق شد و در سال 1365 مواد 147 ـ 148 ـ 154 اصلاح شد.

از طرفی، در تاریخ 1309 قانون اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج تصویب گردیده و سایر قوانین دیگر به شرح زیر مصوب شد؛ قانون ازدواج 1310؛ قانون دفاتر اسناد رسمی خرداد 1316 و آیین‌نامه اجرایی آن 1317؛ قانون ثبت شرکت‌ها مصوب 1310 که جزیی از اداره ثبت اسناد و املاک است و مقرر می‌دارد که کلیه شرکت‌‌های ایرانی مذکور در قانون تجارت تا آخر شهریور 1310 تقاضای ثبت نمایند؛ قانون ثبت و افراز اراضی مربوط به سازمان مسکن اسفند 1350؛ قانون ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تیر 1334؛ قانون حدود اراضی ساحلی مرداد 1346؛ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض1333؛ قانون ثبت املاک عشایری اسفند 1342؛ قانون شهرداری‌ها 1334 راجع به تفکیک اراضی و ساختمان‌ها؛ قانون تفکیک و افراز اراضی شهری اسفند 1351؛ قانون ماده واحده رشد متعاملین شهریور 1313؛ بالاخره قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25 تیرماه 1354 در 76 ماده؛ آیین‌نامه بیمه سردفتران و دفتریاران اسفند 1355؛ قانون توزیع حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی موضوع ماده 54 ق. د. ا. ر. ک. مصوب 11/3/73؛ آیین‌نامه بیمه بازنشستگی سردفتران 5/10/73 و بسیاری از قوانین دیگر که جای ذکر آن در این تاریخچه نیست.